土地情報に潜む罠
前回、へーベルハウスさんの素晴らしい一次提案のお話を記載させていただきましたが、今回は土地選びについて少し記載したいと思います。
まず、私が検討していた土地について、再度ご紹介します。
階段があったりと、満点な土地ではないのですが、妻の生まれ育った土地であること、また地元で比較的人気の土地であり駅チカであること、から、かなり気に入っていました。
私もこの最初の土地選びでトラブルに巻き込まれたので、その経験から得たものをお伝えします。
皆さんは、土地選びの時に、方角、広さ、建ペい率、容積率、土地の値段、とかのところはしっかりと見ていると思いますので、そのあたりの情報はパスしていきますが、それ以外で気をつけるべきことは以下の３つです。
防火地域：
都市計画法が定める「地域地区」の一つで、建物の密集度が高い地域や幹線道路沿いなどで火災被害を広げないための厳しい建築制限がある地域です。 市街地に火災が拡がるのを抑えるために、都市計画法に基づいて指定される地域です。 建物の階数や延べ面積に応じて、建物の資材や構造を規制しています。
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/
第一種低層住居専用地域：
都市計画で定められた用途地域の一つです。
https://suumo.jp/yougo/t/itteisen/
この地域は、良好な住環境を保護するために、10mまたは12mの絶対高さの制限や、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す外壁の後退距離制限などが定められています。
建築条件付き土地：
土地の持ち主が建築するハウスメーカを指定した上で土地を売買すること。原則、その指定されたハウスメーカにて住居を建築することが指定されているが、義務ではないので土地販売元との交渉（金銭含む）によって、好きなハウスメーカで建築することも可能となる場合もある。
ただし、販売元が悪徳業者であったりする場合は、金銭の要求が過度になり、実質的には建築条件を外すことができない場合もあり、トラブルに発展する可能性もある
https://きち夫調べ.com
この3つはマジで厄介なやつです。
基本的に、土地に余裕がなかったり、資金に余裕がなかったりする場合は、できるだけ上記の条件を避けた方がよいと思います。単純に自由な間取りで作りたい、っていう場合は、上記の3つは外しておくことがベターです。
私が最初の土地選びではまったのは、この2つ目と3つ目です。
第一種低層住居専用地域はワンダフルライフの入り口？
まず、第一種低層住居専用地域について書きます。
まず誤解なきようにお伝えすると、第一種低層住居専用地域は、魅力的な土地です。
高い建物がなく、場合によっては緑化地域など、住宅の10％に緑を必ず植えましょうとか、余計なオプションもついてくるような意識高い系の土地も売っています。
当然、そこにお住いの方は意識高い系の方が多いので、閑静で優雅な素敵なワンダフルライフが待っていると思います。
もちろん、土地とお金に余裕があれば、ですが。
でも、問題はそこではなくて、ポイントは隣家との距離です。
まぁまぁでっかい土地に住まない限り、隣との家の距離は気にしなければなりません。最近の住宅は防音もしっかりしているので、双方、近すぎないに越したことはないですが、遠すぎる必要もないのもまた事実です。
これも、もちろん遠ければ遠いほどプライバシーの確保はできるのでいいのですが、それは土地に余裕がある人の話になります。
へーベルハウスさんからのご提案（注意点）では、この土地は、第一種低層住居専用地域なので、隣家との距離を気にしなければなりませんと言われました。
そりゃまぁ、隣との距離は気にはしますよ、とは思っていましたが、所定の区画から全体的に横幅1ｍ下がって土地を書くと、、相当ちっちゃくなります。
我が家が当時思っていた土地は、横幅7ｍでしたので、そこから1ｍを左右でとると、家の最大横幅は5ｍになってしまいました。
確かに、生活できないわけではないが、思っていたのから急に2ｍも土地が小さくなったので、地味にショックが大きかったです。
建築条件付き土地
建築条件付き土地については、本当に注意が必要です。
これは後々にトラブルに巻き込まれた時のことを包み隠さずブログに書きますが、そもそも、不動産屋さんは、
土地を売りたい ≪ 建築条件付きのまま売りたい
の気持ちになっているということです。
土地を買うので、建築条件付きを外してください、という交渉は、実はナンセンスで、そもそも外すつもりなんかあらへんのですよ。１ミリも。
この条件が付いている土地に関していうと、いわゆる買主と売主の立場は逆転していてて、買主はハウスメーカ固定の条件を外してほしい、売主はそれなら売らない、と交渉権はかなり売主にあります。
これを勘違いし（私は勘違いしていました）、まぁ100万、いや200万あれば建築条件付きも外してもらえるだろう、とか、思っていました。
当時、そんなWeb記事も読んだので、当時、深く考えなかった私は交渉すりゃなんとかなるだろう、と思っていました。
実際はそんなことなかったので、後々、相当もめて、大きなトラブルになりました。
皆さん、お気をつけて。
この方のブログも参考になります
おまけ：擁壁付きは敵の襲来がない限りやめよ
城壁（擁壁）とは、古くは敵の襲来からお城を守るものだったとか、そうでないとか？
結論から言いますと、擁壁の土地は買わない方がいいです。
正確に言うと、擁壁は小さければ問題ありませんが、高ければその擁壁に荷重をかけないように建物を建てなければならないので、建築面積が制限されるからです。
また、擁壁の強度については、基本的に売り主が売る時に調査しているものや、前の持ち主の時代に調査したものがベースになると思いますので、それを信じないといけません。
土地の状態を調査することは、土地のオーナーにならなければなりませんので、土地を買って、土地の調査をしてから、重大な欠陥がわかってもそこからリカバリするのはほぼ不可能で、手付金を払って契約を解除するしかなくなってしまいます。
そして、擁壁の補修ははめちゃくちゃ高いです。
1000万円くらいすることもあるらしいので、工事するくらいなら、もう１ランク上の土地を買えるので、よほど外に手強い敵がいない限りは、高い擁壁の家はやめておいた方がよいと思います。
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